IVA en la compra de Vivienda Nueva

Javier Rodríguez Pérez
Iva
21 Aug, 2024
Actualizado: 06 Jun, 2025

Comprar una vivienda nueva… una de esas decisiones que te cambian la vida, ¿verdad? Y claro, con los impuestos, mejor estar al tanto para que no te lleves un susto de los que duelen. Aquí en España, el IVA es uno de esos impuestos protagonistas cuando te haces con una vivienda recién salida del horno, de nueva construcción. En este artículo, vamos a meternos hasta la cocina para ver qué es el IVA, cómo se aplica cuando compras casa nueva y qué otros impuestos tienes que tener en el radar.

Índice de Contenido

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El IVA: ¿Qué es y Cómo se Mete en la Compra de tu Vivienda Nueva?
Diferencias entre el IVA en Viviendas Nuevas y de Segunda Mano: ¡Que no te Confundan!
Los Tipos de IVA: No Todo es el 10%
Excepciones y Casos Especiales del IVA: Siempre Hay Letra Pequeña
Otros Impuestos que se Suman a la Fiesta al Comprar Vivienda Nueva
¿Cómo Calculo el IVA de mi Futura Casa?
Consejos para Gestionar los Impuestos al Comprar tu Vivienda Nueva (y no Arruinarte)
Preguntas Frecuentes sobre el IVA al Comprar Vivienda Nueva (Las Dudas de Siempre)
Conclusión: Prepárate Bien para los Impuestos al Comprar tu Vivienda Nueva

El IVA: ¿Qué es y Cómo se Mete en la Compra de tu Vivienda Nueva?

El IVA, sí, ese Impuesto sobre el Valor Añadido que nos suena a todos. Un tributo que se cuela en la compra de bienes y servicios aquí en España. Y cuando hablamos de una vivienda nueva, nuevecita, el IVA es el impuesto que grava esa primera entrega, la que te hace el promotor al vendértela. Es importante que sepas esto: el IVA solo juega en el partido de las viviendas de nueva construcción. Si te compras una casa de segunda mano, ahí el IVA no pinta nada; lo que se aplica es otro impuesto, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Ya hablaremos de él.

Y no es un porcentaje cualquiera, no. Para las viviendas nuevas, el tipo general que se aplica es del 10% sobre el precio de compra. Pero ojo, que este numerito puede bailar un poco según el tipo de inmueble. Por ejemplo, si lo que compras es un local comercial o una parcela de terreno, ahí el IVA se sube al 21%. Lo mismo pasa con algunos anexos, como un garaje o un trastero, si no los compras juntitos con la vivienda principal.

Diferencias entre el IVA en Viviendas Nuevas y de Segunda Mano: ¡Que no te Confundan!

Aquí está una de las grandes diferencias, ¡y vaya si se nota en el bolsillo! Comprar una vivienda nueva o una de segunda mano tiene una carga fiscal distinta, muy distinta. Mientras que la vivienda nueva va con IVA, si te compras una de segunda mano, lo que pagas es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y el ITP, bueno, ese varía según la comunidad autónoma donde esté la casa, y suele moverse entre un 6% y un 10%.

Pongamos un ejemplo para que lo veas claro: si te compras una vivienda nueva por 200.000 euros, te tocará pagar un IVA de 20.000 euros (el 10% del precio). En cambio, si te compras una vivienda de segunda mano por el mismo precio, y en tu región el ITP es, pongamos, del 7%, pues pagarías 14.000 euros de ITP. Una diferencia a tener en cuenta, ¿eh?

Los Tipos de IVA: No Todo es el 10%

Como te decía, y esto es importante que se quede grabado, el IVA que se aplica cuando compras una vivienda nueva en España es, por lo general, del 10%. Pero, como en todo, hay sus excepciones y matices. Es bueno tenerlos en el radar:

Viviendas nuevas (lo normal): 10% de IVA.
Locales comerciales y parcelas: Aquí sube al 21% de IVA.
Anexos que no compras junto con la vivienda: Imagina un garaje o un trastero extra que compras por separado, después de la casa. Pues esos también van al 21%.

Este punto es crucial cuando estás planificando tu compra. Sobre todo si tienes en mente comprar varias cosas juntas. Por ejemplo, si decides comprar la vivienda con dos plazas de garaje y un trastero, todo ese pack irá al 10% de IVA. Pero si más tarde, ya con la casa comprada, decides hacerte con otra plaza de garaje, esa nueva compra sí que tributará al 21%. ¡Ojo con eso!

Excepciones y Casos Especiales del IVA: Siempre Hay Letra Pequeña

El IVA, ese impuesto, es de carácter nacional. O sea, que su tasa es la misma en toda España. Bueno, con una excepción que siempre hay que recordar: las Islas Canarias. Allí tienen su propio impuesto, el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que es del 6.5% para estos casos. Y luego están esos casos especiales, como cuando compras una vivienda de protección oficial (VPO), donde el IVA puede bajar hasta el 4%. Un alivio, sin duda.

Otro caso particular, y que a veces genera dudas, es el de los depósitos o las cantidades que pagas antes de cerrar la venta, las famosas “entregas a cuenta”. Pues esos anticipos también llevan el IVA vigente en el momento en que los pagas. Y esto puede afectar al coste total si, entre que das la señal y te entregan la vivienda, hay algún cambio en la ley fiscal.

Otros Impuestos que se Suman a la Fiesta al Comprar Vivienda Nueva

Pero espera, que el IVA no viene solo a la fiesta de los impuestos cuando compras casa nueva. Hay otros que también tienes que tener en cuenta. Uno de los más importantes es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este se aplica en las transacciones inmobiliarias y, agárrate, varía entre el 0.5% y el 1.5% del precio de la vivienda. Depende de la comunidad autónoma, claro.

El AJD se paga por la firma ante notario y por inscribir la vivienda en el registro de la propiedad. Y aquí una buena noticia: desde 2018, es el banco el que tiene que hacerse cargo de este impuesto cuando se trata de una hipoteca que pides para comprar la vivienda. Eso sí que es un alivio para el comprador, que antes de esta norma también tenía que asumir este coste.

¿Cómo Calculo el IVA de mi Futura Casa?

Calcular el IVA si compras una vivienda nueva es, en realidad, bastante sencillo. Más fácil de lo que parece. Solo tienes que aplicar el 10% al precio total de la vivienda, si es tu vivienda habitual, claro. Por ejemplo, para una casa nueva que cuesta 250.000 euros, el IVA que te tocará pagar será de 25.000 euros.

Cuando te pongas a calcular el IVA de tu futura casa nueva, es fundamental que tengas en cuenta todos los elementos que forman parte de la operación. Y para que no te líes y te sea más fácil, puedes usar nuestra calculadora de IVA. Te ayudará a sacar un cálculo preciso del impuesto según el precio de la vivienda y cualquier anexo que quieras incluir. Con esta herramienta, sabrás el importe exacto del IVA y podrás planificar mejor tu presupuesto. ¡Que no te pille el toro con los números!

Consejos para Gestionar los Impuestos al Comprar tu Vivienda Nueva (y no Arruinarte)

Comprar una casa es un proceso… complejo, sí. Y lleva varios costes extra, además del precio del inmueble en sí. Para que no te lleves sorpresas ni sobrecostes de última hora, te doy unos consejillos:

Infórmate bien, pero que muy bien, sobre los impuestos: Ya lo hemos visto, el IVA es solo uno de los que te toca pagar al comprar casa nueva. Pero también está el AJD, luego vendrá el IBI cada año, y otros impuestos locales. ¡Un no parar!
Habla con un experto, que para eso están: Un asesor fiscal o un abogado que sepa de derecho inmobiliario te puede ayudar un montón a entender mejor los costes fiscales y a planificar tu compra de forma más eficiente. No te cortes en preguntar.
Hazte un presupuesto detallado, con pelos y señales: Además del coste de la vivienda y los impuestos, no te olvides de otros gastos como los honorarios del notario, lo que cuesta inscribir la casa en el registro, y los posibles costes que lleve asociada la hipoteca, si la pides.

Preguntas Frecuentes sobre el IVA al Comprar Vivienda Nueva (Las Dudas de Siempre)

Venga, al grano: ¿cuál es el IVA de una casa nueva?

Pues mira, el IVA que se aplica cuando te compras una casa nueva en España es, por regla general, del 10% sobre el precio de la vivienda. Este es el porcentaje estándar para la mayoría de las viviendas de nueva construcción que se compran como primera residencia. Así de claro.

Y si la casa es de segunda mano, ¿qué IVA pago?

¡Ahí te pillé! Las viviendas de segunda mano no llevan IVA. En su lugar, lo que pagas es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y este impuesto varía entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, según la comunidad autónoma donde hagas la compra.

Vale, entonces, ¿qué impuestos pago en total al comprar una vivienda nueva?

Al comprar una vivienda nueva, los principales impuestos que te vas a encontrar son el IVA (el 10% en la mayoría de los casos, como ya hemos dicho) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El AJD varía entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda, según la comunidad autónoma.

¿Cuándo toca pagar ITP y cuándo IVA? No me aclaro.

Fácil: el IVA se paga cuando compras una vivienda nueva, directamente del promotor o constructor. El ITP, en cambio, se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano; o sea, cuando el que te vende es un particular y no un promotor.

Entonces, ¿cuánto es el IVA de una propiedad, en general?

Si la propiedad nueva es para vivir, o sea, una vivienda, el IVA es del 10% sobre el precio de compra. Si hablamos de locales comerciales, terrenos, o esos anexos (garajes, trasteros) que compras por separado, ahí el IVA sube al 21%.

¿Cuánto tengo que pagarle a Hacienda por comprar una vivienda, en total?

Buff, buena pregunta. Además del IVA (si es nueva) o el ITP (si es de segunda mano), tienes que contar con el AJD (si es nueva y a veces si es de segunda mano con hipoteca, aunque el principal lo paga el banco). Y luego están los gastos de notaría e inscripción en el registro. En total, así a ojo, los impuestos y gastos pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional al precio de la vivienda. ¡Un buen pellizco!

¿Y qué IVA se paga si me compro una segunda vivienda?

Si te compras una segunda vivienda y es nueva, el IVA que se aplica también es del 10%. Igual que si fuera la primera. Pero si esa segunda vivienda es de segunda mano, entonces pagarás el ITP, que ya sabes que varía según la comunidad autónoma.

¿Hay alguna forma de librarme de pagar el ITP?

Sí, claro. Estás exento de pagar el ITP si la compra que haces está sujeta a IVA. Por ejemplo, cuando compras una vivienda nueva directamente del promotor. O pagas uno, o pagas el otro. Los dos a la vez, no.

¿Cuándo me interesa más pagar IVA en lugar de ITP al comprar un inmueble?

Pues te puede interesar pagar IVA en lugar de ITP, sobre todo, cuando compras un inmueble de nueva construcción. El IVA es fijo (10% para viviendas), mientras que el ITP, como hemos dicho, puede ser más alto según la comunidad autónoma. Además, si eres empresa o autónomo y compras un inmueble para tu actividad (como un local), el IVA que pagas a veces te lo puedes deducir. Con el ITP eso no pasa.

¿Y cuándo se paga el 21% de IVA al comprar una vivienda?

El 21% de IVA te lo vas a encontrar si compras locales comerciales, terrenos que no están urbanizados, o en algunas compras de garajes y trasteros que no se adquieren juntitos con la vivienda principal. Para la vivienda en sí, lo normal es el 10%.

Entonces, ¿cuánto se paga de impuestos por una casa nueva, resumiendo?

Resumiendo mucho: por una casa nueva, pagas el 10% de IVA sobre el precio de compra. Y además, entre un 0.5% y un 1.5% extra por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según donde esté la casa.

Una última: ¿cuál es el IVA de las agencias inmobiliarias?

Buena pregunta también. Las comisiones que te cobra una agencia inmobiliaria por sus servicios llevan un IVA del 21%. Este impuesto se aplica sobre el importe total de la comisión que la agencia te cobre.

Conclusión: Prepárate Bien para los Impuestos al Comprar tu Vivienda Nueva

Comprar una vivienda nueva, como ves, es una inversión de las gordas. Y requiere una planificación cuidadosa, con todos los papeles en regla. Entender los impuestos que lleva asociados, como el IVA, es… bueno, esencial. Para evitar sustos financieros de última hora. Con la información correcta y, si hace falta, el consejo de profesionales, puedes asegurarte de que el proceso de compra vaya como la seda.

Al final del día, estar bien informado y preparado te permitirá disfrutar de tu nueva vivienda sin que los impuestos te quiten el sueño. ¡Y eso no tiene precio!